¿Qué pasa si el inquilino no paga el alquiler? Cuando un inquilino no paga el alquiler, el propietario se encuentra frente a un problema que, sin un buen asesoramiento jurídico, puede volverse más largo y desgastante de lo necesario.
La vía efectiva para reclamar judicialmente una deuda de alquileres es el juicio ejecutivo por cobro de alquileres: un proceso diseñado para obtener una sentencia rápida y ejecutar bienes del deudor.
Si estás pasando por esta situación, este artículo te ayudará a entender qué podés hacer y cómo actuar para proteger tus derechos.
¿Qué es un juicio ejecutivo?
El juicio ejecutivo es un proceso judicial especial, pensado para casos donde el acreedor tiene un título ejecutivo que demuestra la existencia de una deuda exigible. Es más rápido que un juicio ordinario porque la ley presume que el crédito es válido, salvo que el deudor pruebe lo contrario mediante excepciones muy limitadas.
Pero, ¿Qué es un título ejecutivo? Básicamente, son instrumentos a los que la ley le otorga validez para exigir el cumplimiento de una obligación mediante una acción judicial rápida. Algunos ejemplos de títulos ejecutivos son:
Contrato de locación;
- Cheques y pagarés;
- Certificaciones de deudas por expensas;
Reconocimientos de deuda.
Si el contrato no tiene firmas certificadas, antes de iniciar el juicio se hace la llamada preparación de la vía ejecutiva, un trámite breve donde el juez cita al deudor a reconocer o desconocer la firma. Si niega la autenticidad de la firma, se inicia un proceso de determinación mediante peritos. Si la reconoce o no la desconoce expresamente, entonces comienza el proceso de ejecución propiamente dicho.
El juicio ejecutivo avanza en tres etapas fundamentales:
Intimación de pago al deudor, quien tiene pocos días para pagar o presentar excepciones.
Trámite de excepciones, si el deudor intenta defenderse.
Sentencia, que condena al pago del capital más intereses y costas.
Ejecución, donde se embargan y eventualmente se subastan bienes.
¿Quién puede iniciar un juicio ejecutivo y contra quién?
El juicio ejecutivo puede ser iniciado por el propietario, su apoderado, el administrador judicial o incluso un cesionario del crédito (por ejemplo, un heredero que recibió el inmueble en una sucesión).
El reclamo puede dirigirse contra:
El inquilino, como obligado principal;
El garante, si lo hubiera;
Codeudores solidarios, como convivientes que firmaron la locación.
En la práctica, demandar al garante es tan importante como demandar al inquilino, especialmente en casos donde el deudor principal no tiene bienes embargables.
¿Cómo defenderse en un juicio ejecutivo?
La defensa del deudor es posible, pero está limitada a las excepciones previstas en el Código Procesal. Algunas de las más comunes son:
Pago total o parcial (si puede demostrar que pagó).
Prescripción, cuando pasó el tiempo determinado por la ley sin que se exija el pago.
Falsedad del título, si no reconoce su firma.
Inhabilidad del título, cuando el documento no reúne los requisitos legales.
Compensación, cuando el acreedor a la vez le debe al inquilino deudor.
La clave es que no se discute el contrato en profundidad, sino únicamente la validez del título. Por eso, para el propietario, el juicio ejecutivo suele ser una vía rápida y eficaz.
¿Cuánto cuesta iniciar un juicio ejecutivo?
Muchos propietarios tienen dudas sobre los costos, y es importante entenderlos antes de iniciar un reclamo.
Los gastos habituales son:
Tasa de Justicia:
3% del monto reclamado en Capital Federal.
2,2% en la Provincia de Buenos Aires.
Gastos de informes, oficios y embargos. El inicio de la demanda requiere reunir cierta documentación sobre los bienes del deudor, y eso exige requerir informes financieros y en los registros de la propiedad. El costo de la obtención de esos informes varía según la jurisdicción y cantidad de demandados que haya.
Honorarios profesionales, regulados por:
Ley de Honorarios de la provincia de Buenos Aires Nº 14.967: establece un monto de entre el 10 y el 25% del valor reclamado;
Ley Nacional Nº 27.423: establece un monto de entre el 12% y el 33% dependiendo de ciertas escalas del valor reclamado.
Dependiendo del monto y la etapa, pueden variar, pero la buena noticia es que la regla general es que los honorarios y las costas los paga la parte que pierde el juicio.
Es decir, si el propietario gana, el inquilino deudor termina pagando.
¿Qué hago si el inquilino no paga el alquiler?
Cuando el inquilino no paga el alquiler, no conviene dejar pasar el tiempo. Cuanto más rápido actúes, más chances hay de recuperar la deuda y preservar el valor del inmueble. Lo recomendable es:
Hacer una intimación fehaciente, como una carta documento.
Revisar el contrato de locación, garantías y vencimientos.
Evaluar iniciar un juicio ejecutivo por los alquileres impagos.
Analizar iniciar simultáneamente un juicio de desalojo.
Un abogado especializado en alquileres puede definir la estrategia más conveniente según si el inquilino aún está en el inmueble o ya se retiró.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para desalojar a un inquilino que no paga el alquiler?
El desalojo puede iniciarse desde la primera cuota impaga, siempre que el contrato esté vigente. No hace falta acumular varios meses de deuda. Y tampoco tiene que ser necesariamente deuda de alquileres. La falta de pago de expensas y servicios a cargo del inquilino también es causal de rescisión del contrato.
En la Ciudad de Buenos Aires, un desalojo puede demorar entre 6 y 12 meses, mientras que en provincia de Buenos Aires suele tomar entre 8 y 18 meses, según la carga del juzgado. Por eso, los abogados solemos recomendar actuar rápido, evitar acuerdos informales y documentar cada etapa.
¿Qué es un embargo preventivo? ¿Qué se puede embargar?
El embargo preventivo es una medida que se solicita para asegurar el cobro de la deuda mientras avanza el juicio. Es especialmente útil cuando el inquilino no paga las expensas o los alquileres y existe riesgo de insolvencia.
Se pueden embargar:
Fondos en cuentas bancarias tradicionales y billeteras virtuales
Autos, motos, embarcaciones y aeronaves
Propiedades inmuebles (casas, departamentos, locales comerciales, terrenos)
Créditos a favor del deudor; por ejemplo, los derechos que le puedan corresponder en un proceso sucesorio
Sueldos, dentro de los límites legales
El embargo se puede solicitar y ordenar incluso antes de la notificación de la demanda si el juez considera que hay peligro en la demora.
¿Se puede vender un bien embargado?
Sí, pero se requiere llegar a un acuerdo de pago con el acreedor, quien prestará conformidad con el levantamiento del embargo únicamente después de haber cobrado la deuda. Es decir, se puede avanzar con la venta de un inmueble embargado, pero no se puede concretar hasta tanto se acuerde con el acreedor el pago de la deuda.
¿Por qué es importante asesorarse con un abogado especializado en contratos?
A la hora de firmar un contrato, es vital contar con asesoramiento profesional especializado, ya seas propietario o inquilino. La mayoría de las disputas legales en las relaciones contractuales, tienen origen en contratos con deficiencias en la redacción, cláusulas ambiguas u oscuras, o insuficientes definiciones.
Un abogado especializado en contratos de locación te asegura la preparación de un contrato ajustado a las leyes vigentes, con suficiente claridad y resguardo de los intereses de cada parte.
Si bien puede resultar tentador buscar modelos de contratos en internet, es una muy mala idea. Cada contrato necesita estar ajustado y personalizado para cada relación contractual. Los honorarios profesionales por la redacción de un contrato no son gastos; es una inversión en tranquilidad. La tranquilidad de establecer reglas claras para todas las partes, y para evitar situaciones que deriven en juicios costosos.
Preguntas frecuentes
1. ¿Puedo reclamar alquileres y desalojar al mismo tiempo?
Sí. Son procesos distintos y suelen tramitarse en paralelo.
2. ¿Qué pasa si el inquilino no recibe la carta documento?
La notificación se considera válida si fue enviada al domicilio constituido en el contrato.
3. ¿Puedo reclamar intereses punitorios?
Sí, si están previstos en el contrato o si el juez los fija como compensación por mora.
4. ¿Qué pasa si el inquilino abandona el inmueble pero deja una deuda?
Se puede continuar con el juicio ejecutivo, aunque ya no sea necesario desalojar. Atención con esto: si el locatario abandonó el inmueble pero no te entregó formalmente la posesión (mediante entrega de llaves y recibo por escrito), no podés ingresar. Tenés que solicitar judicialmente la entrega del inmueble. De lo contrario, te exponés a una denuncia penal por violación de domicilio. En ese caso, consultá con urgencia a un abogado especializado en alquileres.
5. ¿Qué pruebas sirven para un reclamo por daños del inquilino?
Fotos, presupuestos, actas notariales y testigos suelen ser suficientes.