En la vida de un consorcio, las expensas suelen ser fuente de conflictos. Pero cuando aparece la palabra “extraordinarias”, el panorama se complica aún más, especialmente en los casos de viviendas alquiladas: ¿Qué son las expensas extraordinarias? ¿De quién es la responsabilidad de pagar? ¿El propietario o el inquilino? Esta duda, habitual en la práctica jurídica, genera discusiones entre vecinos, administradores e inquilinos.
En este artículo te explicamos de forma clara qué son las expensas ordinarias y extraordinarias, cómo se dividen los pagos según la ley argentina y qué hacer si el administrador del consorcio o el reglamento de copropiedad dicen algo distinto.
¿Qué son las expensas ordinarias?
Empecemos por lo básico. Las expensas se dividen en expensas comunes ordinarias y expensas comunes extraordinarias. Las expensas ordinarias incluyen los gastos comunes necesarios para el funcionamiento habitual del edificio o complejo: limpieza, mantenimiento del ascensor, luz de los espacios comunes, sueldo del encargado, seguros, entre otros.
Estos gastos se repiten mes a mes y resultan previsibles. Por eso, cuando una persona alquila un inmueble, el pago de las expensas ordinarias suele ser asumido por el inquilino, ya que se vinculan al uso cotidiano de la propiedad.
En términos legales, el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1209) establece que el locatario debe hacerse cargo de las cargas y contribuciones que deriven del uso normal del inmueble, lo que incluye —salvo pacto en contrario— las expensas ordinarias.
¿Y qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas comunes extraordinarias son otra historia. Se refieren a gastos excepcionales que no forman parte del mantenimiento habitual. Las expensas comunes extraordinarias son las determinadas por la asamblea de copropietarios, y únicamente se destinan a mejoras de las partes comunes del edificio. Pueden incluir ampliaciones (construcción de un quincho o una pileta), obras en fachadas o hall de ingreso, o incluso la instalación de nuevas comodidades (como cámaras de seguridad o un sistema de portones automáticos).
Estos gastos benefician al propietario del bien en el largo plazo, porque aumentan el valor del inmueble. Por eso, salvo que el contrato disponga lo contrario, corresponde que las pague el dueño y no el inquilino.
La Ley de Alquileres (Ley 27.551) fue clara en este punto: el locatario no está obligado a abonar expensas extraordinarias ni contribuciones que deriven de mejoras o gastos que no guarden relación con el uso normal del inmueble.
¿Quién paga las expensas extraordinarias: el propietario o el inquilino?
Esta es la pregunta del millón, y la respuesta depende de lo que diga el contrato de locación.
Si el contrato no aclara nada, se aplica la regla general:
- El inquilino paga las expensas ordinarias.
- El propietario paga las expensas extraordinarias.
Ahora bien, muchos contratos intentan trasladar todo tipo de gasto al inquilino. En algunos casos, los administradores consignan como expensas extraordinarias, gastos relacionados con mantenimiento, sólo por tratarse de trabajos de valor significativo (reemplazo de calderas, ascensores, etc.).
Ambas situaciones son fuente de discusiones entre vecinos y propietarios e inquilinos.
Un buen abogado especializado puede revisar el contrato y asesorar sobre la validez de esas cláusulas antes de que se firme —o incluso después, si surgen conflictos. De esto, surge la importancia de consultar siempre con un abogado antes de firmar un contrato.
Existen muchas formas de dotar de transparencia a los acuerdos, para evitar discusiones a futuro. Una opción, puede ser establecer puntualmente cuáles son los gastos incluidos en las expensas que asumirá el locatario (por ejemplo, gastos de salarios del personal, servicios, seguros, limpieza, etc.) y cuáles no (pintura del edificio, reemplazo de maquinaria, etc.). Otra opción es establecer que el locatario no asumirá expensas que superen determinado porcentaje del valor del alquiler mensual, de forma de poner un tope y previsibilidad.
En cualquiera de los casos, el asesoramiento profesional previo a la firma del contrato es fundamental.
El rol del reglamento de copropiedad y el administrador del consorcio
En la práctica, los conflictos sobre expensas suelen surgir cuando el administrador del consorcio incluye en la liquidación gastos extraordinarios sin distinguirlos claramente.
El reglamento de copropiedad de cada edificio puede ayudar a entender cómo se distribuyen los gastos, pero su contenido no puede modificar las obligaciones legales entre propietario e inquilino. Es decir, aunque el reglamento diga que todas las expensas deben ser abonadas por quien ocupa la unidad, la ley prevalece.
Por eso, ante una liquidación confusa o injusta, el primer paso recomendable es revisar el reglamento de copropiedad y consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. En Angrigiani – Villegas & Asociados, analizamos caso por caso para determinar si el gasto reclamado corresponde realmente al inquilino o al propietario, y qué vías legales existen para resolverlo.
¿Qué hacer si el administrador o el consorcio reclaman un pago indebido?
Si el administrador del consorcio exige el pago de expensas extraordinarias al inquilino, lo mejor es actuar con rapidez. Ignorar el reclamo puede generar intereses, sanciones o incluso el inicio de un juicio ejecutivo.
Recomendamos:
- Solicitar el detalle de los gastos y verificar su naturaleza (ordinaria o extraordinaria).
- Comunicar por escrito al propietario la disconformidad con el cobro.
- Guardar toda la documentación (liquidaciones, recibos, correos, etc.).
- Consultar con un abogado especializado en propiedad horizontal o alquileres, para definir la estrategia adecuada.
En muchos casos, una carta documento bien redactada y fundamentada en la ley basta para frenar el reclamo indebido y evitar un conflicto judicial.
Consejos prácticos para evitar conflictos por expensas extraordinarias
- Leé el contrato antes de firmar. Parece obvio, pero muchas disputas se originan en cláusulas confusas o abusivas.
- Pedí que se detalle por escrito qué tipo de expensas pagará el inquilino.
- Exigí al administrador liquidaciones claras, que distingan entre expensas ordinarias y extraordinarias.
- Si sos propietario, evitá trasladar gastos estructurales al inquilino. Puede generarte futuros reclamos.
- Consultá siempre a un abogado en Buenos Aires especializado en consorcios y alquileres. Un asesoramiento previo puede ahorrarte tiempo, dinero y preocupaciones.
El valor del asesoramiento jurídico
Las expensas extraordinarias pueden parecer un tema menor, pero detrás de ellas hay derechos, obligaciones y responsabilidades importantes. Un error en su interpretación puede derivar en conflictos innecesarios, pérdida de dinero o incluso juicios.
En Angrigiani – Villegas & Asociados acompañamos a propietarios, inquilinos y administradores de consorcios en la resolución de este tipo de conflictos, buscando siempre una solución práctica, rápida y ajustada a derecho. Contactanos antes de firmar un contrato, o en caso de que surjan diferencias y te asesoraremos.
A veces, la clave no está en discutir más, sino en entender mejor cómo funciona el marco legal. Y para eso, la intervención de un abogado con experiencia marca la diferencia.
Preguntas frecuentes
1. ¿Qué pasa si el inquilino no paga las expensas?
El propietario sigue siendo responsable frente al consorcio. Luego podrá reclamar el reintegro al inquilino si correspondía.
2. ¿Puede el administrador reclamar judicialmente expensas extraordinarias al inquilino?
No. El consorcio solo puede reclamar al titular registral. El inquilino no es parte de la relación jurídica con el consorcio.
3. ¿El reglamento de copropiedad puede obligar al inquilino a pagar todas las expensas?
No. La ley prevalece sobre el reglamento. Las extraordinarias corresponden al propietario.
4. ¿Qué diferencia hay entre un gasto de mejora y uno de conservación?
Los de conservación son ordinarios; los de mejora, extraordinarios. El criterio suele basarse en si el gasto es necesario o aumenta el valor del bien.
5. ¿Qué otros temas legales pueden asesorar en el estudio?
Además de sucesiones, nos especializamos en derecho penal y accidentes de tránsito, brindando atención integral y personalizada.